Gestion par le propriétaire

Gérer une location : quels risques pour le propriétaire ?

vpn_keyGérer en connaissance de cause

La préoccupation majeure du propriétaire bailleur consiste à trouver un locataire fiable et respectueux. Mais la gestion locative pose au quotidien bien d'autres questions:

Comment établir un bail de location conforme à la réglementation ? Fixer un loyer adapté au marché ? Vérifier la solvabilité du candidat locataire ? Régulariser des charges ? Se protéger contre les impayés de loyers ? Gérer un dépôt de garantie ? Déclarer son revenu foncier ? Optimiser sa fiscalité ?

Autant de questions auxquelles le propriétaire bailleur doit apporter les bonnes réponses sous peine de perdre son temps et son argent. La gestion d'un bien locatif demande donc une préparation rigoureuse afin de garantir la rentabilité de son investissement et s'assurer d'agir en conformité avec la législation.

gavelCompétences juridiques et réglementaires

Comme toute activité immobilière, la gestion locative est encadrée par un ensemble de règlements, de décrêts et de normes techniques susceptibles d'évoluer rapidement pour diverses raisons : réformes fiscales, arrêtés ministériels, jurisprudence...

Un bien locatif doit par exemple respecter certaines normes en vigueur (logement décent, diagnostics immobiliers obligatoires comme le plomb ou les performances énergétiques).

Le propriétaire doit également fournir au locataire un certain nombre de documents normalisés variant d'un type de location à l'autre. Par exemple le décompte des charges locatives. En cas de litige, il pourra s'adresser à la commission départementale de conciliation, dernière étape avant le tribual d'instance.

Gérer un bien locatif implique donc pour le bailleur de se sentir parfaitement à l'aise avec la législation, de maîtriser la réglementation et les procédures administratives propres à la gestion immobilière, sans quoi il s'expose à des litiges ou à des procédures dont les conséquences peuvent le dépasser. Même s'il agit en toute bonne foi.

location_cityLoyer : maîtriser le marché locatif

Le tarif d'une location exige la plus grande précision. Trop haut, il découragera les locataires potentiels, trop bas, il entamera inutilement la rentabilité locative. Dans les deux cas, le propriétaire perd de l'argent.

Le montant d'un loyer dépend de nombreux critères qui dépassent le simple rapport de l'offre et de la demande. Le type de location immobilière (appartement, garage, local...), le nombre de pièces, la surface du bien et son emplacement géographique sont bien sûr des critères à prendre en compte mais ils ne suffisent pas à définir un tarif de location pertinent. Loin s'en faut. Seule une connaissance approfondie du marché immobilier permet de fixer un loyer parfaitement ajusté.

access_timeInvestir de son temps

La gestion locative implique un investissement humain relativement important. Une contrainte qui peut s'avérer pesante si le bien à louer se situe loin du lieu de résidence du propriétaire ou si la gestion concerne plusieurs appartements. Le type de locataire visé est aussi un critère à ne pas négliger.
Une habitation plutôt destinée aux familles ne demandera pas la même mobilisation qu'un logement étudiant, par définition, fréquemment reloué.

Le propriétaire doit donc prévoir d'aménager son emploi du temps en fonction des démarches qu'il aura à effectuer (recherche du locataire, visites du bien à louer, état des lieux, gestion du bail, suivi de travaux, règlements éventuels de contentieux…).

Cette disponibilité est indispensable pour faire face aux impératifs qui peuvent survenir à tout moment.

groupRelations propriétaire locataire

Le bailleur qui gère son bien, par exemple un logement, devra aussi gérer les relations humaines avec ses locataires, se montrer précis et vigilant lors des états des lieux, faire face à d'éventuelles réclammations, s'inquiéter des relations de bon voisinage, répondre aux demandes de travaux d'un locataire, se préserver contre les dégradations, etc.

Si le locataire n'a pas été choisi avec assez de soin ou s'il se montre soudainement défaillant, le propriétaire risque de perdre beaucoup de temps et d'énergie à faire valoir ses droits.

Cette somme de contraintes bien réelles, souvent difficile à assumer pour un particulier, explique pourquoi une grande majorité de propriétaires se tourne vers un spécialiste de la gestion immobilière.